Зачастую кажется, что, став владельцем квартиры и зарегистрировав свои права, можно распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Однако законы могут внести свои коррективы. Существуют принципы, такие как «права арендатора следуют за вещью», которые определяют, что даже после смены владельца квартиры, права прежних арендаторов не исчезают, пишет Дзен-канал "Myjus.ru - Практический электронный журнал.".
Договоры, которые могут создать проблемы новому владельцу
Новый собственник должен уважать все законные соглашения, которые были оформлены предыдущим владельцем. Это касается не только привычного договора аренды, но и более редких видов, таких как договор безвозмездного пользования. Подобная ситуация могла бы стать причиной серьезных споров, как это случилось в деле, рассматриваемом Первым КСОЮ (дело № 88-25296/2020).
- Договор аренды: Если предыдущий владелец сдавал квартиру, новый собственник обязан соблюдать условия договора, даже если он не знал о существовании жильцов. Выселение недобровольных жильцов возможно только после завершения арендного срока.
- Договор безвозмездного пользования: Эта ситуация наиболее сложная. Если предыдущий владелец разрешил кому-то пользоваться квартирой безвозмездно, новый хозяин не сможет их выселить до окончания срока действия этого договора.
- Завещательный отказ: Если прежний владелец оставил квартиру кому-то, но с условием для другого человека на постоянное проживание, такой человек защищён законом и не может быть выселен.
Кого невозможно выселить
Не только права, вытекающие из договоров, но и определённые категории граждан могут оставаться защищёнными от выселения. Среди них:
- Лица, отказавшиеся от приватизации: Если кто-то из жителей отказался от приватизации, у него сохраняется право пожизненного пользования квартирой.
- Несовершеннолетние: Выселение несовершеннолетних всегда проходит под контролем органов опеки, и суд будет тщательно проверять условия, в которых будут жить дети.
Закупая квартиру, важно понимать, что в ней могут остаться лица, обладающие правами, которые будут первостепенными перед правом собственности нового владельца. Поэтому тщательная проверка перед сделкой — обязательна, чтобы избежать неприятных surprises в будущем.
