1) Налоговые доначисления теперь на основании свидетельских показаний
В 2025 году Верховный суд РФ в деле №309-ЭС23-30097 официально подтвердил новое правило: налоговые органы теперь могут рассчитывать налоги, основываясь на свидетельских показаниях. Это стало возможным, если налогоплательщик не предоставил документы, позволяющие точно определить сумму недоплаты. В качестве примера можно привести случай Елены Новоселовой, сдававшей квартиры в 2017-2019 годах, но не декларировавшей свой доход. После опроса арендаторов налоговая служба подтвердила факты аренды и назначила ей доначисление в размере 237,1 тыс. руб. налогов и 38,7 тыс. руб. взносов.
Ниже стоящие суды поддержали Новоселову, однако экономическая коллегия Верховного суда отменила эти решения. Судья отметил, что виды доказательств не ограничены Налоговым кодексом, и инспекция вправе использовать расчетный метод при недостатке информации по вине налогоплательщика. Это решение значительно увеличивает риски для арендодателей, которые могут столкнуться с неочевидными доначислениями.
2) Обязательные счётчики для арендуемого жилья
Недавно Госдума приняла поправки в Жилищный кодекс, обязывающие владельцев квартир, сдаваемых в аренду, устанавливать приборы учёта и регистрироваться в налоговых органах. Эти изменения касаются, прежде всего, краткосрочной аренды, где часто отсутствуют индивидуальные счётчики, и расчеты ведутся по нормативам.
Данная инициатива направлена на борьбу с «серым» рынком аренды, когда многие арендные доходы остаются незадекларированными, а договоры на срок менее года не регистрируются. Таким образом, государство стремится повысить контроль за доходами и упростить учёт потребляемых ресурсов.
3) Новый единый реестр сдаваемого жилья
С 2024 года вводится новый механизм учета аренды – единый реестр, в который собственники будут вносить свои объекты. Без регистрации в этом реестре станет невозможно сдавать жильё, что еще больше облегчает контроль над арендным рынком. Нарушители могут столкнуться с жесткими штрафами, если не зарегистрируют свои объекты или не заплатят налоги.
В результате ожидается, что количество незадекларированных доходов в сфере аренды сократится практически до нуля. Однако, скорее всего, возросшие налоговые расходы будут переложены на арендаторов, что приведёт к повышению арендной платы. Владельцам жилья необходимо подготовиться к новациям и адаптироваться к требованиям закона, чтобы избежать неприятных последствий.
