Покупка квартиры — это всегда радостное событие, однако иногда счастье может омрачиться неожиданными трудностями. По мере того как новый владельцы въезжают в своё жильё, бывает, что появляются жители, которых не так-то просто выселить. Это не вымышленная история, а реальная угроза для тех, кто не уделил внимания предварительной проверке квартиры на наличие «невыселяемых» жильцов. Законы защищают такие права настолько сильно, что новому собственнику даже через суд может оказаться сложно справиться с ними. Разберёмся подробнее с теми, кто попадает в эту категорию.
1. Жильцы, указанные в договоре купли-продажи
Одной из наиболее распространённых ошибок покупателей является игнорирование условий, прописанных в договоре купли-продажи. Например, если в договоре указано, что «на момент подписания в квартире зарегистрированы: (имена)», но отсутствует прямое обязательство продавца их выселить, суд может трактовать это как согласие нового владельца на дальнейшее проживание жильцов.
Как это может выглядеть в реальности:
Вы покупаете квартиру, в которой прописана пожилой родственник продавца, но условия выселения не оговорены. После подписания договора продавец исчезает, и этот человек отказывается покидать помещение. Вам сообщают в суде, что вы были информированы о наличии жильца и не потребовали его выселения, а значит, соглашаются на его дальнейшее проживание.
Что делать:
- Запрашивайте «чистую» выписку из ЕГРН. Обратите внимание: даже если жилец не является собственником, он может быть зарегистрирован.
- Включите в договор пункт об обязательстве продавца снять с регистрационного учёта всех зарегистрированных лиц до передачи квартиры.
- Задержите значительный задаток до выписки всех жильцов.
2. Тайные наследники
Эта категория представляет собой особыми правами, которые могут значительно усложнить ситуацию. Например, наследник (внук) может продавать квартиру, хотя его отец — обязательный наследник — по факту всё ещё зарегистрирован.
Согласно законам, если такой наследник не обращался к нотариусу в установленный срок, он всё равно сохраняет своё право на долю. Это может привести к оспариванию продажи квартиры и потенциальной утрате прав на неё новыми владельцами.
Что делать:
- Требуйте документ от нотариуса, подтверждающий круг наследников.
- Запрашивайте справку о том, что нет других наследственных дел.
- Будьте особенно внимательны, если продавец получил квартиру относительно недавно и в ней остались прописаны пожилые родственники.
3. Отказополучатели
Эта группа относится к ситуации, когда собственник квартиры оставляет завещание, но при этом указывает на право пожизненного проживания другого лица. Это может быть кто угодно — от сожительницы до дальнего родственника.
Пример: собственник завещает квартиру сыну, при этом оставляя право на проживание женщине по его желанию. Новый собственник обязан будет предоставить это право, независимо от своих личных предпочтений.
Что делать:
- Приобретая квартиру, полученную по завещанию, требуйте полный текст завещания.
- Изучайте его на наличие формулировок о пожизненном пользовании.
Соблюдая эти рекомендации, новоиспечённые владельцы могут значительно снизить риски, связанные с неожиданными жильцами, и обеспечить себе мирное и комфортное проживание в своём новом доме.
